高度地区 縦覧開始中

つくば市都市計画高度地区（高さ制限）の縦覧が始まってます。

ご意見のある方は、意見を提出しましょう。

計画書や意見書用紙はつくば市HPに掲載されています。

これまで何度も報告していますが　つくば市が高度地区（高さ制限）導入の理由書にこう書かれています。

圧迫感の軽減などによる住環境の保全や，地域の将来変化に対する不安の解消と，安心して住めるまちづくりを目的とし，中低層建築物
を主体とする住宅地の環境保全や景観形成を促し，良好な市街地環境の維持・形成を図るために，（中略）高度地区の指定を行うもの
である。

これを見ても分かるとおり、協栄工務店の行おうとしているヴィバーズつくば二の宮は、つくば市の方針、市民の願いに反するものです。

自分達の利益確保のため、

『現時点では施行されていなからやってよい』

という理屈で強引にすすめようとしている姿勢。

二の宮の住民はこれに強く反対している　ということです。

つくば市都市計画高度地区案のそったマンション計画であれば、住民は歓迎するでしょう。

既存不適格物件となるマンションは、近隣住民も入居者も地域環境をも不幸にするのではないでしょうか？

つくば市市議会 高度地区を進める方向

更新が遅れてすいません。
協栄工務店やつくば市マンション問題とは別の件で、ドタバタしておりました。

さて、そうこうしてる間に、つくば市議会記録が更新されてました。

早速報告します。

①12月の定例会の決議結果がつくば市議会ホームページにアップされてます

請願26号（『早急な高度地区指定に反対』の請願）は9月定例会では継続審議だったのですが、今回不採択となったようです。

請願36号（高度地区の早期制定と施行を求める請願）はたぶん、つくば市民まちづくりフロンティアからの請願だと思うのですが（正確な情報が得られましたら報告します　ご存知のかたコメントに記載してください）採択ということです。

つくば市議会は市民を代表する議論の場ですから、その方向として、高度地区（高さ規制）は早期施行に向けて、進んでいくでしょうし、それがつくば市民の総意なのでしょう。

協栄工務店マンション事業部は、ビヴァーズつくば二の宮（売主：協栄工務店、販売提携：さくらリアルエステイト）販売をめぐり、自らを肯定しようとしてます。
ヴィバーズつくばに反対する運動を、『一部の住民エゴ』ときめつける方もおられるようですが、
つくば市の多くの方が、マンション問題を懸念しており、また高度地区（高さ規制）の早期導入を希望しているわけで、つくば市二の宮の運動はエゴどころか、多くの市民の希望をかなえる運動といえるでしょう。
がんばってほしいのものです。

さて、以前報告した鉄塔問題（請願37）　こちらは継続審議とのことです。詳細が不明ですが、こちらについても良い方向に向かうことを期待します。（蛇足ですが先週の週刊文春にNTT鉄塔問題と神社の関係の問題がコラムにありました。こちらも全国的な問題なのですね）

もうひとつ。

つくば市市議会9月定例会の議事録がアップされています。
高度地区の考え方、工作物セットバックの検討状況、地区計画推進状況が説明されています。ご参照ください（下　続きを読む　に一部引用）。

ヴィバーズつくば二の宮に対する住民の懸念のひとつにも

機械式駐車場の懸念があります。

協栄工務店は美しい街づくりを企業理念に掲げているのだから
『まだルールにないから考えない』ではなく、規制を先取りし、市民から賞賛されるような行動を取っていただきたいものです（やはり無理でしょうか？　社内のどなたが反対するのでしょうか？一部？全員？）

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つくば市都市計画 高度地区案パブリックコメント

つくば市二の宮の中低層住宅が中心の住宅街に協栄工務店は高さ２４．８８ｍの分譲マンション　ヴィバーズつくば二の宮を建てようとしてつくば市二の宮の地元住民と争いを起こしています。

このようなマンション紛争はつくば市研究学園都市のいたるところでみられており、これを契機につくば市は都市計画高度地区として高さ制限を設けようとしています。

以前高度地区（高さ制限）についてつくば市はパブリックコメントを募集していることを報告しましたがその結果が公表されました。

53名の方から137件の意見が集まったようです。

これは18年度に募集されたパブリックコメントの中では保育園民営化に関する案件につぐ件数で、つくば市民のマンション問題に対する関心の高さを示していると思われます。

主な意見は『賛成』『早期施行を望む』『計画通りに進めてほしい』でこれらの合計で87件。より厳しい基準を求めるもの3件でした。

そのほか目だった意見として、『現在計画中の工事計画に対する行政指導を求めるもの』23件、『駆け込み建築に対してペナルティーを求めるもの』7件、『工事中の建物にも規制を求めるもの』3件でした。

ほとんどの意見が高度地区（高さ制限）の精神を指示するもので、マンション乱開発に困窮する市民の悲鳴が聞こえてくるようです。

ただ、市の考え方をみるとやはり行政指導の限界が見えてきます（図参照）。現状、マンション開発業者や設計士、施行業者、そしてマンション購入者のモラルに期待せざるを得ないようで、市民や地域住民のより活発な業者等への働きかけが必要なのでしょう。

つくば市二の宮に皆さん、つくば市千現の皆さん、つくば市まちづくりフロントの皆さん、地域を守るべくがんばってください。

協栄工務店の担当者様、その他マンション開発業者の皆さん、つくば市民の声、行政指導に耳を傾けてください。

公聴会 速報

協栄工務店マンション事業部は、二の宮4丁目に8階建ての新築マンションヴィバーズつくば二の宮　あるときはヴィバースつくば二の宮（協栄さん！どっちが本当？）を建てようとしており、二の宮4丁目の多くの住民は、こんなところに8階建ては非常識！と訴えています。

この迷惑マンション計画を知り、住民は現在の建築基準法（平成15年改訂：緩和）では、良好な住環境は守れない　として、つくば市の進めている、高度地区の都市計画（高さ規定１８ｍ）に賛成しており、早期施行を要望しています。

高度地区（高さ規定）は、順調に施行へと向かって作業が進められていますが、そのステップとして、公聴会があります。

公聴会は市が市民の声を広く聞くための会です。

二の宮4丁目からも、4丁目の声を届けようと参加しました。　

公聴会を傍聴された方から報告がありました。

高度地区の公聴会を傍聴いたしました。

市からの高度地区の説明に続き5名が公述しました。

1番目はマンションの住民で管理組合の代表としての立場で発言されました。

当マンションは既存不適格物件になるため、建替えが出来ない場合非常に困るのでご配慮いたがきたいという趣旨でした。

2番目は市内のマンション会社の社長です。

昔からの地主という立場で発言されました。

研究学園都市はもともとの地権者が涙ながらに土地を提供してきたもの。そのときの合意事項が今の都市計画である。そんな大事なものを市や市議会だけの決定や十分周知されていない公聴会で決定すべきでないという趣旨でした。非常に迫力のある物言いでした。

3番目はつくば市民まちづくりフロントのかた。

高度地区早期施行の必要性、駆け込み建築の抑制指導について理路整然とした説明がありました。

4番目は千現一丁目から。これまでつくば研究学園とともに育ってきた研究者としての立場から、つくばの魅力はベッドタウンでない人の根付いた研究学園としであり、マンション乱開発がこれをだいなしにしていることを説明されました。非常に説得力がありました。

ここで、ひと悶着がありました。

途中、2番目の公述者社長を刺激する（欲深い）ような発言があったためか、発言時間がすぎたところから、社長がどなりはじめ、発言が中断されました。

5番目は二の宮。マンション紛争の犠牲者からの意見ということで、早期施行、既存不適格の建替え条項の厳格化、指導の強化について訴えていました。

感想ですが、いろいろな立場からの発言があり、非常に興味深い、有意義な公聴会であったかとおもいます。あといくつか駆け込み建築にはペナルティーをというような意見には市のかたもうなずいていたようでした。

いろいろな立場のかたからの意見がだされ、なかなかバランスのとれた会であったようですね。

既存不適格物件を建替え可能とする条件、本当の既存不適格物件と駆け込みによる恣意的な既存不適格物件は分けて考えるべきでしょう。

駆け込み既存不適格物件となる可能性の極めて強い協栄工務店『ヴィバーズつくば二の宮』計画。みなおしてもらいたいものです。

高度地区計画 公聴会のご案内

  つくば市二の宮4丁目に協栄工務店は高層マンションを建てようとしており、二の宮4丁目の住民は反対しています。

このことはつくば研究学園都市のあちこちでみられ、住環境悪化の懸念から

つくば市は来春、建物の高さに対する新しい規制を設けようとしています。

6月の市議会で市から発表があったように、住民説明会--->公聴会とちゃくちゃくと進んでいます。

高度地区は、都市計画決定により定めることとなりますので、つくば市都市計画審議会への諮問及び審議という手続を経ることとなります。また、都市計画決定までの手続の中では、住民説明会や都市計画公聴会の開催などにより、高度地区の都市計画案を公表していくこととなります。都市計画案の作成につきましては、本年10月ごろを目標として作業を進めております。

来週、12月6日に公聴会が開催されます。

【つくば市都市計画公聴会】
　　　日時　平成18年12月６日（水）　午後２時から
　　　場所　つくばカピオ　ホール（竹園1-10-1）

だれでも聴講できるようですので、お時間のご都合のつくかたで興味のあるかたは、ふるって参加しましょう。

二の宮からの意見も述べられるようです。

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高度地区 パブコメ募集中（つくば市）

つくば市二の宮4丁目(戸建中心の住宅街)に8階建ての新築分譲マンション『ヴィバーズつくば　二の宮』を協栄工務店マンション事業部は建てようとしています。
つくば市は戸建中心の地域に高層マンションが建てられることは問題と考えてます。

当地区を高度地区に指定する予定です。指定されると当地域に18m以上の建物は建てられなくなり、つくば市二の宮4丁目に計画する８階建て協栄工務店の新築マンション『ヴィバーズつくば　二の宮』は、24.88mと聞いています。『ヴィバーズつくば　二の宮』は『既存不適格』になるかもです。

マンション問題は、二の宮4丁目における協栄工務店マンション事業部と住民の争いだけでなく、つくば市全体の問題でもあります。つくば市各地で争いが勃発しており、各地域住民間の連携も重要で『つくば市民まちづくりフロント』という会が設立されました。住民の一人が設立総会に参加しており以下の連絡がありました。

1.　高度地区の都市計画素案説明会について
残り2日間あります。基本的には多数参加を呼びかけています。
出来るだけ参加頂いて、既存不適格など質問や要望をどんどん行い、基本は賛成のスタンスが早期制定へ向かうと思われます。

2.　高度地区パブリックコメントについて
以下要綱（ＨＰ）で市がパブリックコメントを募集しています。

多くの意見があった方が良いようでして、ひとつの意見が１カウントされます。自分の言葉で高度地区への想いや意見を伝えて頂けたらと思います。

3.　高度地区の早期制定と施行を求める請願について
署名を集めています。こちらは11/25ぐらいの〆切で署名数1万が目標です。別途ご案内いたします。

皆様、ご賛同いただけるかたは、是非ご協力ください。

私も早速、パブリックコメントに、私見を投稿しました。(以下)

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高度地区素案

つくば市二の宮４丁目に協栄工務店は新築分譲マンションを建てようとしており、その高さは２３Mにも及びます。このような住環境に影響を与える開発行為はつくば市のいたるところでみられ、つくば市は高度地区を導入しようとしています。

高度地区の素案が公開されました。詳しくはつくば市のホームページをご覧ください。

　つくば市のホームページには次のようにあります。

高度地区の都市計画決定は平成18年度末を予定しており，都市計画決定告示後に規制内容が適用されることとなりますが，都市計画決定するまでの期間において，建築計画をされる場合には，高度地区の制限にあった内容で建築計画されるようご協力をお願いします。

協栄工務店の新築マンションはすでに計画されていますので、この市の指導から脱けていますが、この市の言葉を尊重して、計画を高度地区制限にあったものに見直してほしいものです。

 

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つくば市建築審査会の建議書でも

協栄工務店はつくば市二の宮4丁目(戸建中心の住宅街)に8階建ての新築分譲マンションを建てようとしています。
つくば市は戸建中心の地域に高層マンションが建てられることは問題と考え『安心するまちづくり』を目的に来春、当地区を高度地区指定する予定です。従って協栄工務店のつくば市二の宮4丁目に計画する８階建てマンションは『既存不適格』になる可能性が極めて高いといえます。つくば市二の宮の近隣住民300を超える世帯は高度地区指定を歓迎しており、二の宮4丁目近隣区内の住民のほとんどは協栄工務店マンション計画の見直しを求めています。

昨年12月のつくば市議会定例会の議事録にこうあります。

平成17年9月20日に、地域の状況などに応じた建築規制のあり方についてという建議が出されております。この一番最後の部分ですけれども、現状を踏まえてこう述べられております。「これまでの都市や市街地の構造に、今後のこれら高度利用を適切に受け入れられるよう、新たな建築ルールの創造とその運用について、速やかに検討され、これをつくば市の方針であるとして全国に発信されるよう、つくば市長に提案する」というもので、今のつくば市としてやるべきことが、早急に検討されるよう要望されております。(永井悦子議員)

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既存不適格の価値

協栄工務店はつくば市二の宮4丁目（戸建中心の住宅街）に8階建ての新築分譲マンションを建てようとしていますが、当地域は来年度より高度地区に指定される予定です。ですから協栄工務店の高いマンションは『既存不適格』になる可能性が極めて高いといえます。

協栄工務店のM氏は既存不適格になってもよいといいます。時の変化に対応して法律が改正されやむなく法律に抵触してしまうことになった既存不適格建物は、しかたがない、とあきらめもつきますが、建てる前から既存不適格となってもよいとはいったいどういう論理なのか？理解できません。既存不適格建物は”その時代にとって好ましくない建物”であると思うからで、資産価値もないのではないでしょうか？協栄工務店以外にもマンション業者はよく『マンションは50年100年は建てかえることはないので既存不適格でも資産価値はかわらない』といいますが、考えてみてください。100年前というと1906年（明治時代？）ですよ。そんな歴史建造物みたいなマンションに住み続けるものなのでしょうか？建て替えはしないのでしょうか？立派なたてものならば良いこととは思いますが、住民のいやがる既存不適格建物が100年もあるのはたまりません。

孫の代まで『反対運動』を続けなければなりませんね。

協栄工務店のマンションは既存不適格になるのでしょうか？

協栄工務店はつくば市二の宮4丁目に『高い新築分譲マンション』を建てようとしていますが、一方でつくば市は来年度からつくば市二の宮4丁目を含む地域を高度地区に指定する予定です。

協栄工務店はこれを知っています。協栄工務店の計画では8階建て約２４ｍであるため、つくば市の予定する高度地区の規制(10m, 15m or18mで検討中ときく)に抵触する可能性が極めて高い。

すると協栄工務店の『高いマンション』は違反建築物になるのでしょうか？ところが協栄工務店は、高度地区指定される可能性を知っているのに建築確認をすませているため『違反建築物』にはならないといいます。『既存不適格』物件であるといいます。

既存不適格とはなんでしょう？ALLAboutのリンクを下に張りました。既存不適格を検索してみてください。

その中の記事に

建築当時には法規に適合していたものの、その後の法令改正などによって現在の規定には適合しない状態となったものが 『既存不適格建築物』 です。（中略）いずれにせよ現時点では、その原因が何であれ 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 ということは、実際には 「建替えることはできない」 （法的に建替えができないのではなく、住民による建替えの決議ができない） こととほぼ同じ意味にとらえるべきケースが大半です。そのリスクに見合った物件 （価格） なのかどうか、慎重な判断が重要ですね。

とあるように『既存不適格』物件は、購入者に『建てかえられない』というリスクが生じル野ではないかと思います。

もし、あなたがマンションを購入したいと考えているのであれば、その物件が既存不適格であるかどうか？その資産価値、転売の可能性について、慎重な判断が重要ですね。

（雑草でよく見えませんが高さが２４ｍとあります）

既存不適格マンションの可能性

協栄工務店がつくば市二の宮4丁目に8階建て新築マンションを計画しております。高さは２０Mを超え、私たちの生活道路から見上げるものとなります。これは問題です私たちの良好な住環境が破壊されようとしまています。役所は何もしてくれないのでしょうか？いえいえ違いました。来年度から高度地区に指定され、２０Mものビルは当然たてれなくなるわけです。

協栄工務店は、まだ着工もしていない状態なので、まさか、わざわざ、これから、既存不適格マンションを建てたりしませんよね。協栄工務店は既存不適格になるとわかっているマンションは建てないでください。お願いです。ほぼ一生、既存不適格になるマンションのふもとで暮らせなんて言わないでください。

つくば市マンション騒動

協栄工務店が低層住宅が中心の住宅街である二の宮4丁目に高層マンションを建築しようとしております。
同様の問題は全国で頻発していて国会でも問題となっています。
つくば市でも当然大きな問題であり、数年前から対策が検討されてきたようです。

つくば市のホームページに高度地区案がのってました。協栄工務店の社員のかたもぜひ一度目を通してください（自分たちがいかに街並みをこわしているかがわかります。あなたがたのたてるような『ペンシルマンション』は将来に禍根をのこすことになりますよ）。

つくば市のホームページにはこうあります。
『つくば市では，つくばエクスプレス開業を間近に控えた平成15年頃から，研究学園地区において高層マンションの建設が進行してきました。また，公務員宿舎跡地にも高層マンション建設が計画されるなどにより，住民との相隣紛争等が起こっています。つくば市は，「人に優しく安心して住み続けられるまち」として，誰もが快適に暮らせるまちづくりを進めることをまちづくりの目標としており，高度地区を指定することにより，低層建築物を主体とする住宅地の環境保全や良好な市街地環境の維持・形成を図れることと考えております。』
つまり、低層住宅が中心の住宅街に高層マンションを建てることは、『誰もが快適に暮らせるまち』、『環境保全』、『市街地環境の維持』を阻害しているのです。これが常識です。

協栄工務店さん、わかりましたか？。それとも、わかっててやっているのですか？　社員の皆様『良好な住環境を壊してまで営利をとる』そういう会社は今は少数ですよ。いまいちど社会貢献・会社の社会的価値を考えてください。あなたはに会社に誇りをもてますか？

高度地区 請願趣旨採択 二の宮住民の要望が認められる

9月13日に開かれたつくば市市議会都市建設委員会にて二の宮住民により提出された請願(306筆)が全員一致で趣旨採択された。請願の趣旨は、『高度地区の指定を18年度中に行うこと。』『早期に素案を確定し事業者に行政指導を行なうこと。』の2点。戸建中心の閑静な住宅街である二の宮4丁目に協栄工務店が高層マンションを計画したことが二の宮の住民の住環境に対する意識を高めた。同議会にて、高度地区の早期導入に反対する請願もあわせて審議されたがこちらは継続審議となった。つくば市では数年前からマンション建設をめぐり開発業者と住民とのあいだでトラブルがあいついでいる。つくば市は今後各方面からの意見を集めるようだが早期に高度地区を制定するとみこまれる。

高度地区

来春4月につくば市は高度地区を制定するそうです。
8月1日の新聞が町内に掲示されていました！
二の宮だけでなくつくば市のうち住宅地が中心の地域に設定されるようです。
『つくば市　ここ数年で　マンション　業者と住民に十数件』
ひどいものです。

協栄工務店はつくば市二の宮の戸建中心の住宅地に高層マンションを建てようとしています。
これは平成14年の建築基準法の緩和制限（天空率）を用いたものです。
天空率は、住宅地に高層マンションを建てるためのものではありません。
むしろ住宅地に高層マンションが建てられてしまうことが懸念されていました。
それは『地域で解決すべき問題』とされて通過した法律です。
今、地域で高さ制限かかかろうとしています。
協栄工務店は、マンションの高さを見直すべきではありませんか？
皆さんは、協栄工務店のこの姿勢をどうおもわれますか？

既存不適格となっても価値は下がらない？本当？

こんにちは

つくば市　二の宮　4丁目で協栄工務店が新築分譲マンションを計画しています。
つくば市二の宮4丁目は一戸建てを中心とした閑静な住宅地であり、近隣住民はこの建設に反対しています。
また、つくば市でもマンション問題を認識しており、当地区を高度地区（高さ規制）に指定することを検討しており、その場合、協栄工務店の計画する高層マンションは、既存不適格物件となります。
先日、既存不適格になることについて協栄工務店に質問したところ、協栄工務店は、既存不適格となっても価値は下がらないので、その場合でも計画は変更しないと説明しました。
そこで皆さんに教えていただきたいことがあります。

みなさんは、新築分譲マンションの購入を検討されるばあい、
『既存不適格』であることは、購入の是非に影響しないのでしょうか？

既存不適格

茨城新聞の記事の件、茨城新聞のHPにも掲載されてました(第５部　託す⑤　悩める都市 )。

記事のうち
『近隣に建設予定の八階建ての分譲マンションの計画に反対する。事業者の説明会は四度に及ぶが、「景観を阻害し、プライバシーが心配。一戸建ての計画に変更を」などと求める住民に対し、事業者は「（建築基準法と都市計画法上）違法な建物ではなく、この容積でなくては採算が取れない」と論議は平行線をたどっている。』
の部分が協栄工務店と二の宮4丁目の議論です。まさに平行線です。

記事にあるように
『高さ制限にかかる建物は「不適格建築物」となるが、既存の建物は維持。マンション事業者は「耐用年数は六十年から百年。内外装の補修で現状維持でき、『不適格』だからといって、価値は下がらない」との見方だ。』と協栄工務店は説明会でも説明してましたが、
規制が変わって、これまでの建物が不適格になってしまう『既存不適格』と
『既存不適格』なるだろうことがわかってて建築・販売するのでは、同列じゃないですよね。
後者の場合、購入者も知ってて買うわけで、なんとも。。。